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国十条房产新政下,贷款出现问题应如何维权

卖方篇:国十条房产新政下,贷款出现问题了怎么办?2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出严格的差别化住房信贷政策,楼市迅速降温,各地成交量也直线下滑。已经签订《居间合同》或者《房地产买卖合同》的买受人遂提出因“首付提高、利息增加、贷不出款”,要求解除合同;更有甚者,因房价下跌意图毁约,也希望能搭上房产新政解约的便车。而近期房价不断走低,市场观望情绪愈浓,一旦买方解除合同,卖方将面临“再次交易困难、房价下跌损失”等情形。那么,最为卖方而言,一旦买方出现上述贷款问题,如何才能维护自身的合法权益?如何追究买方的违约赔偿责任?一、可追究买方违约责任的情形1、合同已约定贷款出现问题的解决方式,如约定“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足”的;2、银行审核仅仅适当增加贷款首付、提高利率,合同有条件继续履行,即贷款不足或者增加还贷成本不足以影响买方的购房能力的;3、因买方的信用问题,导致贷款出现问题的;4、在国十条出台后,再签订合同而贷款出现问题的。因上述情形,买方提出不再履行的,卖方可以按照合同的约定追究买方的违约赔偿责任。二、追究买方违约责任的方式1、要求继续履行合同:如果买方有履约能力而不继续履约,卖方可以诉之法院,要求买方继续购房;但其适用条件,必须掌握且能举证买方的经济实力。否则,只能按照第二种方式追究责任。2、要求解除《居间合同》或者《买卖合同》,并要求买方承担违约赔偿责任:(1)在确定买方无法继续履约的情况下,应当尽快发函催告并以“逾期付款,构成根本违约”为由,解除双方的合同关系;(2)如果合同约定了违约金,则可以按照约定主张违约责任;如果合同约定的违约金过低不足以弥补近期房价下跌的差价损失,则可以另行主张赔偿损失。本文作者:上海吴*锋律师

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