地役权的属性

一、地役权的从属性

地役权的从属性是指地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。

《物权法》对地役权的从属性作出了明确的规定，第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有规定的除外。”这一规定的具体所指的：

一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有权或使用权而单独将地役权让与他人;

二是需役地的所有人或使用人不能保留地役权而将需役地的所有权或使用权让与他人;

三是不能将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。

第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”这说明只有在需役地的使用权(土地承包经营权、建设用地使用权)被抵押时，地役权才能同时被抵押。

二、地役权的不可分性

地役权的设立是为了实现土地利用的最大化，而实践中无论是需役地还是供役地都可能发生分割，因此为了确保地役权的宗旨能够实现，法律上有必要规定地役权不因为抑或需役地的分割而有所变化。这就是地役权的不可分性。《物权法》第166、167条作了明确规定。由此可见，地役权的不可分性是指地役权的发生、享有以及消灭就需役地与供役地而言，均及于其全部，不得分割为数部分或仅为一部分存在。

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