打赢房地产官司应知道的法律制度：（一）登记

一，不动产应当登记的要求及其例外

不动产物权的变动(设立，变更，转让和消灭)，应当依法登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（《物权法》第9条）这主要是不动产登记效力的规定。

例如：甲,乙订立了房屋抵押合同，该合同虽然生效，但是抵押权不发生，须办理登记手续，抵押权才产生（设立）

二,不动产登记簿及登记效力

不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（《物权法》）第14条)

当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。（《物权法》第15条）该条明确了权利与合同效力是两个问题，两个环节。例如：

1．甲、乙3月1日订立房屋买卖合同，4月1日办理过户登记。则3月1日房屋买卖合同成立并生效，4月1日办理过户登记。则3月1日房屋买卖合同成立并生效，4月1日产权转移。

2．甲?乙3月1日订立房屋抵押合同，4月1日办理抵押登记。则3月1日房屋抵押合同成立并生效，4月1日抵押权设立（产生）.

3．甲?乙3月1日订立动产质押合同，4月1交付质物。3月1日动产质押合同成立并生效，4月1日质权设立（产生）。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。（《物权法》）第16条)。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（《物权法》第17条）

有权人，利害关系人可以申请查询，复制登记资料。登记机构应当提供。（《物权法》第18条）登记是公示的方法，当然应当具有公开性。目前的公开性还不够，还是在查询主体方面设置了障碍（两种查询主体）。其实，不动产公示方面，不应受隐私权的限制。

三，更正登记和异议登记

权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（《物权法》第19条）

1.申请更正登记的，有两类人。权利人是不动产登记簿记载的人。申请异议登记的是利害关系人。

2.更正登记，一是权利人书面同意；二是有证据登记确有错误。二者有其一即可。

3.异议登记是一种临时登记。

4.变更登记，异议登记不仅包括房屋，还包括其他不动产。

5.异议登记可构成平等主体之间的侵权。比如，甲无理申请异议登记，使权力人乙丧失了某项现实的利益。

四，预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（《物权法》第20条）

预告登记的特点是;

1.预告登记所登记的，不是现实物权登记，而是为了将来取得不动产物权的请求权的登记，使请求权具有了物权的效力（“预告“二字，从此而来）。未经登记的请求权只有债权的效力。其他不动产登记都是现实物权的登记。

2.预告登记是为了限制出卖人或者出让人的处分权。比如：开发公司卖给张某一套期房，在取得房屋所有权之前，就办理了登记，这个登记就是预告登记。张某的请求权因预告登记取得了物权的排他效力，具有了对世性。开发公司将房屋卖给第三人，抵押给第三人等违反预告登记的行为不能发生物权变动的效果。

3.预告登记不仅包括房屋，还包括其他不动产。