一、租赁合同出租方违约责任怎么算?

1、未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

2、交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

3、出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。

二、在房屋租赁期间，哪些情形下租赁双方可以解除房屋租赁合同且均不需承担违约责任?

如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，依《合同法》规定，承租人可以请求减少租金;全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：

1、合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定;

2、不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款;

3、不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

三、租赁生活中出现的不可抗力事件，主要有什么?

1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围内的。

2、承租人应服从政府的号召，主动与出租人平等协商合同解除事宜。

3、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

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