所有权保留买卖房屋瑕疵及意外风险责任

房屋所有权保留买卖，是指在房屋买卖中，出卖人将房屋交由买受人占有，但出卖人仍然保留对房屋的所有权，在受让人支付全部价金或履行特定义务时，该房屋的所有权才发生转移的一种买卖合同。 由于房屋所有权保留买卖与一般房屋买卖，除在价金分期给付上的不同之外，并无本质上的区别，都属于有偿双务合同。因此在房屋所有权保留买卖这种买卖合同中，出卖人与一般房屋买卖的出卖人一样，对房屋承担权利瑕疵责任和质量瑕疵责任。其瑕疵责任的承担请参阅(房屋买卖瑕疵责任)。

（一）所有权保留买卖房屋的意外风险责任承担。由于在此种房屋买卖中，所有权转移登记均发生在交付房屋之后，如依权利归属原则确定房屋的意外风险责任，显然对出卖人不公平。因而，一般认为，房屋发生毁损或灭失的意外风险责任在交付房屋时转移。即出卖人把房屋交付给买受人之后，应由买受人承担。如果当事人之间就房屋的意外风险责任另有特别约定的，应从其约定。

（二）相关依据

中华人民共和国合同法[19990315]

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百二十二条　因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

第一百四十二条　标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百四十八条　因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百五十条　出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

第一百五十一条　买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。

第一百五十二条　买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。 第一百五十五条　出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

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