房子的居住权为有效期70年，住宅是满70年以后自动续期的，房子的所有权以及土地的使用权是不变的。

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【争议问题】具备独立劳动能力的成年子女，对父母承租的房屋是否享有居住权?

【案情简介】段某与王某某系母子关系;位于东城区某胡同x号第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王某某就上述房屋与产权人签有租赁协议。1953年包括段某在内的王某某一家人迁至x号两间及厨房各一间。1989年段某结婚搬至本市东城区xx桥其岳父家中居住，离婚后又于1997回到x号第二间，即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段某在外经营餐馆并居住其中。2002年3月段某与其女儿在讼争之房居住，段某并以该房经营小卖部，工商登记字号为“xx食品店”。同年11月王某某及家人因与段某发生矛盾，将讼争之房锁住。段某现暂时在北京市东城区xx胡同租住，月租400元，其物品仍存放在诉争之房中。此外段某及其女户口登记在x号，与王某某分立两户。段某于2002年12月起诉至原审法院称，我与王某某系母子关系，一直随其共同生活。我因生活困难，经王某某同意后于2001年将讼争之房改建为小卖部。2002年12月3日王某某将我房门上锁，致我无法居住经营。故请求确认我对讼争之房享有居住权。

【诉辩情况】王某某辩称：段某并未与我共同居住，其自1988年结婚后即搬出，1997年才搬回。且其曾于2001年搬至朝阳区x店居住，2002年3月搬回我处。小卖部系2002年4月开办，.我是诉争房屋承租人，对该房享有居住权和使用权。故不同意段某的诉讼请求。

【法院审理】法院经审理认为：段某户籍一直登记在讼争房屋所在的x号，其经王某某同意自1997年搬回诉争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王某某即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。据此判决：段某对本市东城区板厂胡同19号王某某承租的北京西数第二间享有合法居住权。判决后王某某不服，以段某已成年，一度在外租房居住，且段某在涉讼房屋居住时打架生事影响了其晚年正常生活为由提起上诉，诸求撤销原判，驳回段某的诉讼请求。段某同意原判。

【终审判决】二审法院经审理认定事实与一审基本相同。同时，双方当事人当庭确认：王某某除段某之外，另有两子，且均已成年，户口亦登记在x号其中第三子婚后亦一度在岳父母家居住，现因妻弟结婚无法继续在岳父母家居住，亦向王某某要求搬回讼争之房居住，并在此过程中与段某发生矛盾。二审法院经审理认为：确认居住权应全面考虑当事人的年龄、劳动能力及家庭成员情况等，且公民在成年并具备劳动能力后应当自立生存。本案中段某虽曾作为共居人随其母王某某在x号第一、二间房屋内连续居住6年左右，但其自1989年结婚后一度搬离讼争之房在外居住达8年之久，且其自1997年搬回居住后，又曾在外居住一年左右，其与王某某之间的共居关系一度中止。本案审理期间，段某亦在外租房居住。此外，段某作为成年男子并具备劳动能力，不应长期依赖父母生活，其应依靠自己的城市劳动自立生活。原审法院仅依据段某户籍一直登记在诉争之房，及1997年后一度在诉争之房中居住、生活并进行个体经营等情况，未全面考虑本案的事实，即确认段某对诉争之房有合法居住权不妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(3)项之规定，判决：撤销原判;驳回段某要求确认对北京市东城区某胡同x号第二间房享有居住权的诉讼请求。

【法理争点】本案的争议焦点是：段某作为王某某的成年且具备劳动能力的儿子，一度与王某某在讼争之房中共同居住生活，其对王某某承租的房屋是否享有居住权。这是一个法律判断问题。正确判断这一问题的关键，是对居住权这一法律概念有一个正确的理解与把握。

1、关于居住权：居住权的概念及外国法的相关规定。居住权(habitation)是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权系为特定人的利益而设，性质上属于人役权，即以他人之物供自己使用的权利，或为特定人的利益而使用他人之物的权利。古罗马法最早确认了居住权这一权利形式，并把它与用役权、使用权一起，统归于人役权制度，与地役权制度相对。《法国民法典》承袭了罗马法关于“非所有权人因居住而使用他人房屋权利”的规定。该法典第625--631条规定，居住权是使用权的一种，井适用使用权的规则。使用权属于用役权，后者即“如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体”，它包括用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利。用益权人是自然人时，用益权的最长期限为该自然人的有生之年。司法实践中.当居住权人的健康状况(如年老)不允许其继续在原地点居住及被强制入住养老院时，法官可以用一项终身年金代替居住权。

2、居住权的特点。

(1)居住权属于人役权、系为特定人居住使用他人房屋这一利益而设定。居住权具有人身性，与居住权人的人身及法津地位相关联。首先，居住权的权利主体，主要是与标的物所有权人有特定身份关系的自然人。所以如此、是因为居住权主要源于婚姻、家庭关系，源于婚养、扶养和抚养的需要，通常涉及家庭成员特有或应有的利益。其次、居住权具有时间性、或称“暂时性”。前已言及，居住权系为特定人的利益而设定，而人的生存有期限、因此该期限即为居住权的最长期限。当然，所有权人在设定居住权时，也可以确定一个具体的期限，当居住权人的生存期限高于该期限时。则以该期限为居住权的期限;低于该期限时，则以居住权人的生存期限为居住权的期限。再次，居住权不具有转让型。古罗马法中，人役权是不能让与的权利，不能与权利人相分离，其随权利人的死亡而消灭。但是，权利的行驶可以转让。

(2)居住权的客体即标的物，限于房屋。居住权权利的基本内涵决定了其客体仅限于房屋，居住权不能设定在其他物上。

(3)居住权是因居住而使用房屋的权利。居住权是因婚姻家庭关系而产生的赡养、扶养和抚养而设定的权利，表现为居住权人为居住的目的而对他人所有房屋进行使用的权利。首先，居住权人对于房屋的使用以居住为限。居住权人不得改变房屋的结构和用途，但为方便居住可以对房屋进行必要的装修和改良。其次，为居住而对房屋进行的各种使用都属于居住权人的权利范围。例如、居住权人可为某些必要的收益行为，包括从事商业买卖，存放货物等，以不改变房屋的结构为前提。再次，居住权主要是居住权人本人对房屋的居住使用，但其他人可以基于居住权人的需要与其共同居住，如居住权人的近亲属、保姆等对房屋的使用。

3.居住权的取得和消灭。

(1)居住权的取得：关于居住权的设定，各国法规定大致相同。罗马法中，居住权通常以遗嘱设定，较少以契约设定，但也有直接以法律规定的情况。在法国;居住权由法律规定或由当事人设定。当事人设定要遵循债权意思主义的原则，而且主要以标的物所有权人的意思为主。但在实践中，只能根据契约或遗嘱设定。此外，学说认为居住权亦可通过取得时效而取得。

(2)居住权的消灭。罗马法中，役权消灭的原因包括：成立要件的欠缺。如标的物毁损成灭失;役权期限届满或解除条件完成;役权人放弃权利。法国民法规定：居住权消灭基于居住权人死亡;居住权期限届满;居住权人与所有权人合为一人;经过30年期间居住权人未行使权利;居住权的客体全部灭失。

总结各国立法例，虽然居住权在权利范围、取得、消灭等方面略有差异，但它均为非所有权人因居住而使用他人房屋提供了法律手段，解决了物的所有与利用之间的矛盾。我国的物权法应结合我国的实际情况，借鉴上述立法例，建立自己的居住权制度，从而以一种物权方式来解决非所有人对他人房屋的占有、使用的居住问题。

4、居住权的现行立法及司法实务分析：我国现行法律没有确认居住权或与之相似的物权性权利，而是以所有权以及租赁、借用等来调整非所有人对他人房屋的利用关系。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的司法解释(一)》第27条规定：“一方生活困难是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所权。”这一司法解释首次在我国确认了居住权这一他物权形式，但其仅适用于离婚案件。此外，仅以司法解释确认居住权，不符合现代法治及与国际接轨的要求。

该司法解释颁布前，人民法院处理离婚案件时，在房屋归一方当事人所有而另一方没有住房的情况下，为了解决无房一方的居住问题，即已确认无房一方有权居住归另一方所有的房屋。此种情形下，离婚的配偶对另一方所有房屋的居住使用权，即居住权。这表明司法实践已经超前于立法对居住权予以确认。人民法院在审理离婚案件之外涉及居住权的纠纷时，由于法无明文，处理结果多有不同，已是一个不争的事实。而这种状况显然于执法统一、同案同判这一法治的基本要求不符。考虑到上述情况，如果未来的民法典物权编对居住权不做规定，将造成法律与实践脱节，且实践得不到法律的规范指导，也于维护经济秩序和法律秩序不利。

5、居住权立法及司法建议

虽然我国现行法律对居住权未予确认，但民法典草案征求意见稿提出了“居住权”这一概念，期望以其来实现“切实保护老年人、妇女以及未成年居住他人住房的权利”之社会保障功能。从我国的经济社会发展现状及趋势看，应在民法典物权编中确认居住权这一他物权形式，以切实解决未成年人、老人和婚姻关系终娇配偶的生活和居住问题。具体如下：居住权的定义：居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利。居住权的取得和消灭。参考上述立法例，并结合我国的实际情况，找国法上居住权的设定，可分别采取以下方式：

(1)通过合同设定居住权。此时，合同双方当事人应到相应登记机关进行登记，并以登记为生效要件。此种情形多发生于家庭内部，也即配偶之间或者直系亲属间。

(2)通过遗嘱设定居住权。此种情形下，居住权在立遗嘱人死亡时生效。

(3)通过法律规定直接设定居住权。例如，法律可以直接规定未成年子女对父母的房屋享有居住权，父母作为监护人对于未成年子女的房屋享有居住权。

(4)依取得时效取得居住权。

至于居住权的消灭，则可做如下考虑：(1)作为居住权标的物的房屋灭失;(2)房屋的所有权人和居住权人混同为一人;(3)依消灭时效，即居住权因居住权人20年不行使面消灭;(4)居住权人放弃权利;(5)居住权人滥用居住权。例如，居住权人不当使用房屋，擅自改变房星的结构、用途等;(6)父母、子女的法定居住权，因子女的成年而消灭。

【解析问题】本案中段某作为王某某的子女;一度与王某某在涉讼房星中共居生活在段某未成年之前，其在母亲王某某承租的房屋中拥有法定居住权，但这种法定居住权因段某的成年而消灭。此时，如果王某某作为房屋的承租权人，不允许段某在该房屋中居住，则段某物权居住使用。一言以蔽之，父母、子女的法定居住权，因子女的成年而消灭。该案的一个具体情况是，王某某在段某之外，另有两子，且均已成年。倘如一审所判，确认段某对讼争之房享有居住权，则王某某另外两子一旦就该房提起同样的居住权确认之诉，法院将何以为判?二审审理中，双方当事人当庭确认，王某某的第三子婚后一度在岳父母家居住，现因妻弟结婚无房居住，亦向王某某要求回到讼争之房居住。如果形成诉讼，则既涉及同案同判、执法统一以及民事诉讼中后诉应遵循前诉的民事诉讼既判力等问题，也涉及未来的执行有否可操作性的间题。综合而言，二审判决所得结果符合社会正义，合于现代民主法制之精神。需要说明的一点是，由于我国现行法尚未对“居住权”予以确认，最高人民法院《民事案件案由规定(试行)》中亦无“居住权纠纷”这一案由，因此审判实践中，这类纠纷均以“所有权及与所有权相关权利纠纷”冠之。这种归类方法，亦表明目前的审判实践是把“居住权”视为与所有权(物权之一种)相关之权利的。

此外，本文意在说明非所有权人因居住而使用他人所有房屋的情形，但由于作者审理案件所限，所选择之案例属于非所有权人因居住而使用他人承租房屋之情况。后者目前在我国仍较为普遍，但随着住宅商品化进程的加强，其将逐渐势微。居住权之于所有权，与居住权之于承租权，作者系从同一角度研讨问题，意义是一样的。

本案二审处理的缺憾是，未能在法无明文规定的情形下，直接适用原则性条文以补充法律具体规定之不足。二审判决事实上没有引用法律条文。目前我国的民法典尚未出台，民法通则失之简略。许多重要的法律制度尚付阙如，我国经济转轨过程中出现的许多新类型案件在现行法上往往找不到具体的明文规定。而私法领域的重要原则之一，是法官在法无明文的情况下不得拒绝裁判。这就要求法官对现行法中的原则性条文有深刻理解和把握，并且能够熟练运用法律解释学方法弹性解释法律，将各种案件纳人法律规范范围.并作出合理、妥当的判决。以保护当事人合法权益，维持私法领域的法律秩序，实践民法基本精神，维护社会公平正义。综合考虑本案例的情况，应以适用民法通则第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”为妥。

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