性质

第一、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体(如合伙团体)不可以成为居住权主体居住权，其主体范围具有有限性。

第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

第五、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

第六、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。第七、居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。

婚前房子配偶有永久居住权吗

案例1

婚前房产，遗嘱未留给妻子，丈夫亡后她是否有居住权

老人的房子，转到一个儿子名下。因本质上此房是老人的财产，所以儿子在婚前留下遗嘱：万一将来自己死亡，将房产分配给自己的兄弟姊妹来继承。不久后他结婚。问题：①万一他死亡，此关于房子的遗嘱，在有了妻子后是否仍然有效，即房子仍由其兄妹继承。②万一他死亡，若妻子虽无继承权，但是否在其死亡后仍有居住权(在男方家人不同意的情况下)③若女方婚前有房子，居住权如何?若女方称婚前无房，搬出去无处住，居住权如何?

律师：首先，房子是婚前过户的还是婚后过户的;其次，如果是婚前，那么房屋属于您的婚前个人财产，协议有效。反之，则无效。

案例2

我是再婚，配偶去世后我有居住权吗，房子是他婚前所购买

律师：假如你们是登记结婚的，你是他的妻子，只要不改嫁，就有永久的居住权，同时虽然房子是他婚前财产，可他已经去世了，房子作为遗产，你与他父母、子女都有继承权。

如果夫妻双方没有离婚的话，在另一方同意的情况下是有永久居住权的，但是没有所有权。如果房子所有者死亡或者是离婚了，就另当别论了。如果您的问题比较复杂，我们在线律师咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您前来进行法律咨询。