二十一、问：地役权可以单独转让、抵押吗?

答：物权法规定，地役权不得单独转让。如果土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

地役权也不得单独抵押。如果土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

实际上，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

而如果供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

二十二、问：债权债务合同无效的话，担保物权合同有效吗?

答：物权法规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。因此主债权债务合同无效，担保合同无效，除非法律另有规定的除外。

但是，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

二十三、问：担保物权的担保范围包括什么?

答：物权法规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

如果当事人另有约定的，则按照约定。

担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

如果被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

二十四、问：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人如何实现债权?

答：物权法规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。

如果没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。

提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

二十五、问：什么是一般抵押权，什么财产可以抵押?

答：物权法规定，一般抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

按照物权法的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

1、建筑物和其他土地附着物;

2、建设用地使用权;

3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

4、生产设备、原材料、半成品、产品;

5、正在建造的建筑物、船舶、航空器;

6、交通运输工具;

7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将上述所列财产一并抵押。

以上述第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

以上述第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

二十六、问：什么财产不得抵押?

答：物权法规定，下列财产不得抵押：

1、土地所有权;

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产;

5、依法被查封、扣押、监管的财产;

6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

另外要注意的是，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

二十七、问：抵押期间，抵押财产可以转让吗?

答：按照物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

如果抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

要注意的是，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

二十八、问：抵押人的行为致使抵押财产价值减少的，抵押权可以主张什么权利?

答：物权法规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

如果抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

二十九、问：当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权如何实现?

答：物权法规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

要注意的是，如果上述协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

如果抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。

三十、问：同一财产上有两个以上抵押权的，在实现抵押权时，如何清偿债务?

答：按照物权法规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;

(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

三十一、问：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物是否属于抵押财产?

答：物权法规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

三十二、问：什么是最高额抵押权?

答：按照物权法的规定，最高额抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

如果最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

三十三、问：最高额抵押权的债权什么时候确定?

答：物权法规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

(一)约定的债权确定期间届满;

(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;

(三)新的债权不可能发生;

(四)抵押财产被查封、扣押;

(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;

(六)法律规定债权确定的其他情形。

三十四、问：什么是动产质权?

答：物权法规定，动产质权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

注意，如果是法律、行政法规禁止转让的动产，则不得出质。

质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

质权自出质人交付质押财产时设立。

质权人有权收取质押财产的孳息，但另有约定的除外。

出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

三十五、问：出质期间，质权人需要承担什么责任?

答：物权法规定，质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

而且质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

在质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的情况下，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

如果质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

三十六、问：因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少时，质权人有什么救济途径?

答：物权法规定，如果因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保。

如果出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

三十七、问：质权人如何实现质权?

答：物权法规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

当然如果债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

三十八、问：什么财产可以作为权利质权的标的?

答：按照物权法的规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

(一)汇票、支票、本票;

(二)债券、存款单;

(三)仓单、提单;

(四)可以转让的基金份额、股权;

(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;

(六)应收账款;

(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

1、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

如果汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

2、以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

3、以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

4、以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

三十九、问：什么是留置权?

答：按照物权法规定，留置权是债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

留置权人有权收取留置财产的孳息。

如果留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

四十、问：如何实现留置权?

答：物权法规定，留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

而债务人也可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

注意，如果同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。