《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定："人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同"。

审判实践中，管理人决定解除合同的情形较多，决定继续履行合同的情况很少，本文就管理人决定解除破产企业在破产申请前所签租赁合同所遇到的理论和实践上的问题，浅述如下：

一、存在的问题

1、租赁合同解除后，承租人的损失如何处理。

合同当事人一方解除合同是当事人的权利，但并非随意性。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"第二十四条规定："有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"根据以上法律规定可知，合同相对方存在若干违约情形，致使不能实现合同目的的，另一方才可通知相对方解除合同，即解除合同应有一定的条件。但破产法第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或决定继续履行合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。应当注意的是，管理人有权决定解除合同或者继续履行的合同，是破产企业和对方当事人均未履行完毕的合同。如果双方已将合同履行完毕，则合同的权利义务就终止了，不存在解除或继续履行的问题。如果租赁合同无效，也不存在解除的问题。但问题的关键是租赁合同被解除或被确认无效后，承租人有一定的损失或有很大的经济损失，例如，按照租赁合同，承租人一次交清了10年的租赁费，而仅仅租赁了三年，且已在该破产企业进行了一定的投资，进行了一定规模的基础设施。管理人决定解除合同，其损失很大不言而喻。当然，按照破产法第五十三条："管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权"之规定，承租人可以就其损失申报债权，这对于破产债权有一定的清偿率姑且尚可，但基层法院受理的破产案件的破产债权清偿率几乎都是0％，承租人明知申报债权几乎是形同虚设，没有任何价值。故承租人对此反映强烈，意见很大，拒不履行解除合同的情形时有发生，严重影响破产案件的进程和社会和谐稳定。

2租赁合同解除后，承租人的损失如何计算。

管理人解除合同给承租人造成的损失有直接损失和间接损失或可得利益损失。这些损失如何计算也是问题，如果破产案件的债权有清偿率，承租人经过法官的大量的耐心细致的工作，同意申报债权，但承租人要求的损失包括直接损失和间接损失，从事实上讲，承租人确有间接损失即可得利益损失，有些损失甚至很大，如果债务人不破产，管理人不解除合同，按照租赁合同和正常的租赁现状，每年可以赚取多少利润，还有多少年的租赁期限，可得利益是多少承租人心知肚明。况且，债权分配比例本来很低，就是将可得利益计算在内，将来分配的债权也是微乎其微。故承租人要求将其间接损失计算在内以最大限度、最大比例地实现债权从而将损失降低到最低限度的请求能否支持？而破产法规定了承租人可以就其损失申报债权，但未明确损失的范围和计算内容。