一房数租租赁合同的履行

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的；

(二)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

由于房屋租赁合同的签订与实际履行往往有一定的时间间隔。当租赁合同签订后，在此时间段内，同地段房屋租金水平可能会大幅上涨，此时作为追求最大租金利益的出租人，可能会不惜违反诚实信用原则的代价，再次把房屋租赁给其他出价更高的人。此时，数个有效租赁合同的承租人均要求合同的实际履行，但由于作为租赁标的物的房屋只有特定的一个，最终只能有一份合同得到实际履行。且我国现行法律缺乏对租金管理的有效规范，对此时的纠纷主要付诸于当事人之间的意思自由与协商。这种现状决定了纠纷解决的非效率性以及极大成本的付出。此时，如何平衡与协调各方利益就显得尤为重要。