【案情】

某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备;A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。

【法律分析】

(一)A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。

(二)B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。

(三)B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。

法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决:

(一)A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效;

(二)B公司限期拆除电信设备;

(三)B公司赔偿业主医药费用共计0.1万元;

(四)A公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。

二、私自将按份共有房产出租，合同的效力

根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。另据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋未取得共有权人同意的，房屋不得出租。故共有权人擅自出租共有房屋的，其与他人签订的租赁很合同依法应确认无效。

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